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稼働率低下に直面する東京都心の住居系REIT

 J-REITの収益は賃貸収入のみで構成されるが、投資対象の資産種類(オフィス、住居、商業施設、物流施設、ホテル)により、賃貸収入の安定性は大きく異なっている。

 例えば、商業施設、物流施設やホテルなど汎用性の低くオペレーターが限定される物件は、テナント退去に伴う代替性が著しく低いため、稼働率は実質的に100%か0%に二分される。いわば、収益リスクは比較的高いといえる。賃料が固定賃料でなく、変動賃料体系の場合、REITも事業リスクも背負っているといえる。
 そこで、このような資産を扱う資産運用会社は、テナントと物件の耐用年数に近い長期契約を締結することで、物件への投下資本回収の確実性を高めるのが基本戦略となっている。従って、毎月の物件稼働率はそれほど重要でなく、未公表のREITも存在しています。

 一方、オフィス系、住居系は顧客(会社、個人)が多数存在することから、テナントの入替りは激しくなる。そこで、J-REIT投資の安全性を測るには、稼働率の推移を押さえておくことが有効となる。

 住居系REITは「住」という人間が生きるのに必要な機能を支えているため、需要が安定していたようだが、リーマン・ブラザーズショック以降は、様相が変わってきているようだ。

東京都心の住居系REITの稼働率低下が顕著


J-REIT稼働率(住居・都心)

 住居系の東京都心部稼働率を開示している5REIT(プレミア投資法人(8956)、日本レジデンシャル投資法人(8962)、アドバンスレジデンス投資法人(8978)、ビ・ライフ投資法人(8984)、ジョイントリート投資法人(8973))の2008年10月以降の稼働率推移は、ジョイントリート投資法人以外は概ね低下傾向を示している。(なお、個別物件の稼働率を開示しているREIT(日本アコモデーションファンド投資法人(3226)などは、集計に手間がかかるため、今回は省略させて頂きました。)
 
 ここには載せていないが、東京23区内、周辺都市部の稼働率推移に比べて、都心部の稼働率低下は特に顕著です。単純に高賃料の都心部の住居需要が減退していると読み取っていいでしょう。今後、賃料値下げにより、ある程度まで稼働率(収益)が回復することも見込めますが、短期的には都心部の比重が高いJ-REITへの投資は、分配金低下に悩まされることになりそうです。


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コメント
この記事へのコメント
感謝です。
あまはら様

いつも大変お世話になります。

毎回勉強させていただいてます。

本日もまた相場観を変える気づきをいただきました。
本当にありがとうございます。
2009/07/14(火) 16:23 | URL | ケンイチ #-[ 編集]
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2013/07/15(月) 01:27:34 |
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