月次積立投資で資産形成し、投資家の立場から社会貢献を目指しています

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

阪急リート投資法人が5物件を相次ぎ取得

 不動産市況の悪化により、多くのJ-REITが物件取得凍結や保有物件売却を行う中で、阪急リート投資法人(8977)は平成20年11月期決算発表と同時に4物件の取得を発表している。
 昨年2008年12月に発表した東京のホテル1物件と合わせて、平成21年5月期は5物件の追加となり、分配金予想も1口当り16,500円と前期実績から1,168円増加している。
 阪急リート投資法人は5物件の取得資金を新規借入(170億円)で調達しており、資金調達も覚束ない下位J-REIT銘柄との差を見せ付けた格好となっている。
 
阪急リート投資法人平成21年5月期(第8期)取得物件
物件名種別取得日取得価格
(百万円)
純収益
(百万円)
利回り
ホテルグレイスリー田町ホテル平成20年12月25日4,1602064.9%
ラグザ大阪(ホテル阪神)ホテル平成21年1月22日5,1222875.6%
ららぽーと甲子園(敷地)商業平成21年1月22日7,3504.7%
難波阪神ビルオフィス平成21年1月22日4,3102205.1%
リッチモンドホテル浜松ホテル平成21年1月22日2,2001175.5%
※純収益は資産の取得に関するお知らせ記載の鑑定書に基づいています。底地物件のららぽーと甲子園に関しては、最終還元利回りを記載しています。

良質物件と普通物件の抱き合わせ売却か?

さて、阪急リート投資法人が取得した5物件ですが、阪急阪神ホールディングスからの紹介物件が多数を占めています。REIT投資家の観点からは、ラグザ大阪、ららぽーと甲子園(敷地)の2物件は、周辺地域におけるランドマーク性や物件人気度の観点から○印、難波阪神ビル、リッチモンドホテル浜松は△印との感覚ではないでしょうか?
 筆者は浜松の街に明るくありませんが、リッチモンドホテル浜松は抜群のグレードや立地を有しているようには見受けられません。楽天トラベルじゃらんnetの検索でもシングル1日1室6,000円程度から安価なレート提示も見受けられますので、普通のビジネスホテルという感覚です。但し、官公庁街に近く周辺環境は悪くはなさそうです。
 また難波阪神ビルに関しても、2009年3月に開業する阪神なんば線に関連付けた説明が強調されていますが、周辺認知度も高くない中堅オフィスビルですので、阪神電鉄保有物件の売却という目的達成のための方便でしょう。商業繁華街でオフィスビルとして存在感が出せるのは、超一級の大型ビルに限られるのではないでしょうか?賃貸借契約がパススルー型マスターリースであり、物件の入居率がREIT収益にダイレクトに反映しますが、取得時点の稼働率が89.6%とフル稼働ではないようです。

持株会社(阪急阪神ホールディングス)のオフバランス化を急ぐ?

 また、ラグザ大阪、ららぽーと甲子園(敷地)、難波阪神ビルは阪急阪神ホールディングス子会社の阪神電気鉄道株式会社保有物件のREIT売却であり、リッチモンドホテル浜松も阪急電鉄関連の物件です。今回の資産取得は、1兆円以上の有利子負債を抱えて肥大化した阪急阪神ホールディングスの資産オフバランス化の意図が多分に含まれているように見受けられます。

阪急ブランドネーム維持と両立へ

 関西圏においては「阪急」という名称に卓越したネームブランド力が確立されていますが、他地域へは浸透しているとは言い難いようで、2009年1月19日機関投資家向け決算説明会資料(前もって、公表されています。)でも各物件の立地環境を事細かに紹介されています。ラグザ大阪などの地域のランドマーク物件も合わせて売却することで、阪急リート投資法人が冠する「阪急」(あるいは「阪急阪神」)のネームブランドの保持に配慮しながら、売却(資産移転)を行ったことが伺えます。

投資には阪急リート投資法人の役割理解が必要

 今回の資産取得で阪急リート投資法人が資金調達力を有し、信用リスクが比較的小さいことを行動で示した格好です。現状の投資口価格は低迷しており、新規投資家が直面する利回りが8%台を伺う勢いです。阪急リート投資法人は長期保有する観点では悪くない水準に見えますが、阪急リート投資法人には今後もグループ企業からの資産取得需要が継続的に見込まれますので、増資イベントも随時発生することを理解しておく必要があります。
 次回の資産移転イベントの目玉物件はハービス(ハービスENT、ハービスOSAKA)でしょうか?

にほんブログ村 株ブログ 投資信託へにほんブログ村 株ブログ 株式投資情報へにほんブログ村 株ブログ 株 中長期投資へ

人気ブログランキング小(青)
関連記事
コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://takaamahara.blog85.fc2.com/tb.php/309-d4055fea
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
あなたの資産運用を無料診断(所要3分)↓↓↓ 全米不動産協会(NAR)の発表によると、全米不動産の空室率は年内上昇を続けるとのこと。 高...
2010/05/28(金) 15:48:50 | 金融起業家 河合圭のオフショア投資ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。