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中堅J-REITへの投資

 2008年9月下旬になって、一部のJリート銘柄に今まで抱えていたリスクの顕在化が生じており、リートを取り巻く環境が喧騒になってきました。
 一般的にJリートは運用利回りを向上させるために約1.5~2.5倍のレバレッジを効かせて(LTV40%~60%程度) 、自己資本と借入金を元手に賃貸不動産(あるいは信託受益権)を購入して、賃貸事業を運営している。
 当然ながら借入金には返済期限が存在するのですが、事業運営による利益のほぼ全額を分配するリートでは事業利益を借入金返済に利用できないため、借入金返済の資金調達は大きく4つに分類されます。
  1. 増資(公募増資、第3者増資)資金(借入金返済)
  2. 運用物件売却(借入金返済)
  3. 物件の減価償却費(通常は一部返済)
  4. リファイナンス(借入金の借換え)
 上記のいずれの手段による借入金返済が円滑に実行できない状況がリプラスレジデンシャル投資法人(8986)やニューシティレジデンス投資法人(8965)で2008年9月に発生しました。
 その結果、リプラスレジデンシャル投資法人については多額の第3者割当増資による資金調達に運営会社親会社(リプラス社)の破産というおまけまでついて、実質的にリート運営会社の交代に至りました。
 また、ニューシティレジデンス投資法人(8965)については、多額の売却損計上を伴う物件売却や、今秋のJR池袋至近の大型物件取得を人質にとられた形のリファイナンス金利上昇に追い込まれており、当面は予断を許さない状況が続いています。
 これらのリートは投資利回り2桁台(10%超)で取引されていましたが、リスク顕在化によるダメージは相当に大きく、かつ長期的に継続すると想定され、改めて潜在リスクの怖さについて驚く次第です。

中堅リートがリスク、運用利回りで好バランス

 利回り志向が強いリート投資といえども、分配金は半年間の賃貸事業運営の成果ですので、投資するか否かの判断にはリート事業運営自体の良し悪しを見極める必要があるのではないでしょうか?単に利回りの高さのみで投資するのは大変危険なのです。
 しかし、上位リート(日本ビルファンド投資法人(8951)、ジャパンリアルエステート投資法人(8952)、グローバルワン不動産投資法人(8958)など)の運営は非常に安心感がもてますが、投資利回り面からは全然物足りません。
 超優良企業は常に割高な状態に置かれている株式の世界と全く同様の構図が展開されており、買いたいが価格が高すぎる状態であり、暴落を待つのみの銘柄群です。

 そこで、運営に安心がある中堅リートが実際に投資する有力候補として挙げられます。全くの個人的私見ですが、ファンド運用方針(特に事業運用コストの改善に注目しています)や投資利回り面から以下の銘柄への投資は比較的に安全域側にあると見ています。
投資候補リート一覧
投資対象銘柄価格投資利回り
(9月26日)
オフィスジャパンエクセレント投資法人(8987)478,000円6.3%
トップリート投資法人(8982)386,000円6.5%
ケネディクス不動産投資法人(8972)417,000円7.2%
商業施設阪急リート投資法人(8977)513,000円5.8%
住居アドバンスレジデンス投資法人(8978)353,000円7.7%
ビ・ライフ投資法人(8984)276,200円9.1%
総合型ユナイテッドアーバン投資法人(8960)464,000円7.2%
※投資利回りについては、判明している情報を元に巡航ベースで計算しています

 投資利回り6~7%は、かつての日本のバブル崩壊時の定額貯金利率(年6.33%半年複利)を想起させます。もちろん、REITには地震リスクがあり、利回りも保証されていないため単純比較は困難ですが、良質のブランドを持ち、かつ良質な運営を行なうリートを割安に取得できるチャンスが訪れているのは間違いありません。




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2013/07/15(月) 01:10:56 |
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