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住居系JREIT騰落率に銘柄格差が発生

 住居系JREITの価格は、2008年に入ってから3月中旬まで下落基調が続いていましたが、3月下旬から4月上旬にかけて一旦戻り歩調となり回復しましたが、再び下落歩調に転じています。
 昨年からの軟調相場の背景には海外投資家、地方銀行などの大口投資家による売却処分が挙げられ、例えばREITの大口投資先として知られていた池田銀行は昨日4月11日に平成20年3月期の業績予想及び配当予想の修正並びに平成20年3月期末の有価証券評価損に関するお知らせとして、REIT資産の大幅損切りを行なったことを発表しています。
 今後もしばらくの間はこのような損切り処分により相場の需給が緩んだ状態が続く可能性も十分に考えられます。
 しかし、2006年から2007年にかけての価格バブル発生と、その後のバブル崩壊過程は、REITが保有する住宅資産そのものの劣化に基づいたものでは決してありません。従って、価格バブルが崩壊して適正水準まで訂正過程を経た段階では、有効な投資機会と考えていることは前回記事(住宅系REITは割安か?ご参照)でもお伝えした通りです。住居系REITは需要特質上、景気変動の影響がオフィス系REIT、商業系REITと比べると少ないため、現在の投資環境下においてはディフェンシブ投資の一環と捉えることができます。
 前回記事から約1ヶ月が経過し、住居系JREITの騰落率に大きな銘柄間格差が生じていますので、当記事では現状をトレースすることにします。

最安値を更新するREITと10%以上値上がりしたREITに2極化

 まず、2008年3月の最安値と4月11日時点の価格を比較することにします。なお、対象としては前回記事の住宅特化型REIT8銘柄に加えて、住宅中心型REIT4銘柄を加えました。
 住宅系REIT銘柄の価格変動と利回り
銘柄
コード
銘柄名価格
(4月11日)
価格
(3月安値)
騰落率PBR
8962日本レジデンシャル投資法人345,000円330,000円+4.5%0.56
8965ニューシティレジデンス投資法人297,000円292,000円+1.7%0.52
8969プロスペクトレジデンシャル投資法人290,000円298,000円-2.7%0.62
8970ジャパンシングルレジデンス投資法人228,000円233,000円-2.1%0.46
8973ジョイントリート投資法人277,000円255,000円+8.6%0.67
8975FCレジデンシャル投資法人442,000円392,000円+12.8%0.95
8978アドバンスレジデンス投資法人358,000円332,000円+7.8%0.73
8979スターツプロシード投資法人132,000円117,000円+12.8%0.70
8980エルシーピー投資法人271,000円259,000円+4.6%0.60
8984ビ・ライフ投資法人328,000円327,000円+0.3%0.66
8986リプラスレジデンシャル投資法人269,000円269,000円+0.0%0.54
3226日本アコモデーションファンド投資法人535,000円396,000円+35.1%0.97
3240野村不動産レジデンシャル投資法人458,000円399,000円+14.8%1.05

 さて、3月安値より10%以上値上がりしている銘柄は4銘柄存在しています。これら4銘柄が大幅に値上がりした理由として大きく2点を挙げられます。
  • 2投資法人のスポンサー(オリジネーター)の評判や信頼度

  • 日本アコモデーションファンド投資法人と野村不動産レジデンシャル投資法人は各々、三井不動産、野村不動産という日本の大手不動産会社をスポンサーとする不動産投資法人です。今回の世界市場の値下がりは信用リスクの顕在化に起因するという本質をJ-REITに適用すると大手不動産会社がスポンサーである安心感を保有すると換言することができるでしょう。他銘柄に比べた純資産倍率の高さが買われていることを示しています
  • 2投資法人で分配金の大幅増額を発表

  • 日本アコモデーションファンド投資法人は3月25日に予想分配金を12,950円から14,300円に10.4%増額、FCレジデンシャル投資法人は3月27日に予想分配金を12,249円から15,267円と24.6%増額発表しています。なお、FCレジデンシャル投資法人については税法上の導管性要件に関する問題が存在していることに留意する必要があり、分配金を確保するためか既存物件の売却を進めていることに留意する必要があります。
 日本アコモデーションファンド投資法人(3226)は両要件を満たしたためか、一時は57万円と純資産倍率1倍台も回復した唯一の住宅系REITとなっています。

投資利回りは引き続き高く魅力的な水準

 さて、各銘柄の予想投資利回りでは、引き続き10%を超える利回りとなっている銘柄も存在しますが、多くの銘柄は物件売却益によるフロー収益が混入しています。増資による資金調達が困難となる中で、物件売却による資金調達で財務安定化を図ることも有効な運用手法の一つであるため、良し悪しは単純に判断することはできませんが経常的な計数ではないことに留意する必要があります。
 住宅系REIT銘柄の投資利回り
銘柄
コード
銘柄名価格
(4月11日)
投資利回り賃貸投資利回り
8962日本レジデンシャル投資法人345,000円7.59%5.91%
8965ニューシティレジデンス投資法人297,000円9.97%7.42%
8969プロスペクトレジデンシャル投資法人290,000円6.23%4.27%
8970ジャパンシングルレジデンス投資法人228,000円8.11%8.11%
8973ジョイントリート投資法人277,000円10.18%7.66%
8975FCレジデンシャル投資法人442,000円6.91%-
8978アドバンスレジデンス投資法人358,000円6.98%6.98%
8979スターツプロシード投資法人132,000円8.22%8.22%
8980エルシーピー投資法人271,000円11.44%4.65%
8984ビ・ライフ投資法人328,000円7.32%7.32%
8986リプラスレジデンシャル投資法人269,000円10.05%8.75%
3226日本アコモデーションファンド投資法人535,000円5.35%5.35%
3240野村不動産レジデンシャル投資法人458,000円4.82%4.82%
※FCレジデンシャル投資法人の賃貸投資利回りは税法上の影響が不明であるため、算出していません。なお、導管性要件が認められた場合、物件売却益により今期分配金は25,000円以上となる可能性があります。
※投資利回りは投資法人発表の次期予想分配金を元に算出しています。

 物件売却益の影響を除外した賃貸投資利回りで7%以上の高利回りのREITも存在しており引き続き魅力的な投資対象といえるでしょう。複利計算で10年で約2倍となるため、日本のバブル崩壊時の定額貯金の感覚で長期保有するには絶好の機会です。

保有したくない銘柄は始めから除外

 とはいっても、単に投資利回りのみで購入すると価格ボラティリティが高い状態では大きく含み損を抱える危険性も高くなります。従って、投資の基本に返って、少なくとも長期保有する気がもてない銘柄は購入対象のユニバースから除外するべきです。決して、利回りに目が眩むことがないようにしなければなりません。
 参考までにあまはらは投資利回りが大きく低下した日本アコモデーションファンド投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人は現時点ではユニバースから除外していますが、日本アコモデーションファンド投資法人については再度売り込まれる状況に至れば、再投資を行なうことにしています。




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コメント
この記事へのコメント
オフィス系REITと住宅系REITの評価
 サラリーマンの蓄財日記の管理人さん、はじめまして。
 コメントありがとうございます。
 日本で住宅系REITの評価がオフィス系REITよりも高くなるかに関してですが、投資家の感情が絡みますので、短期では実現しないと考えています。
 しかし、住宅系REITの収益が安定しているのは間違いないところであり、私がREIT資産に求める特質に合致しています。
 あまはらはすぐに12口も買えませんが、しばらくはポートフォリオを賑わせるつもりです。
 今後とも、よろしくお願いしますね。
2008/04/15(火) 20:15 | URL | あまはら #lawMbO2I[ 編集]
はじめまして。いいですね。このコラム。
住宅系REITの信者である私も同感です(今12口も買っちゃった)。海外のREITは、オフィス系が住宅系よりも利回りが高いのが一般的です。今の日本は、オフィス賃料上昇が過度に期待された一過性の状況ですよね。
2008/04/14(月) 22:20 | URL | サラリーマンの蓄財日記の管理人 #-[ 編集]
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