住居系J-REIT格付けと騰落率の関係 |
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不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）銘柄、特に住居系ＲＥＩＴの表面的な投資利回りは、昨今の価格下落で相当な魅力的な水準になっていますが価格が底打ちした銘柄がある一方、最安値を更新するまでその価格態様は様々となっています。
特に外部成長のための増資、借入金調達など、ファンド規模拡大行動を決定したファンドの価格下落が厳しくなっているようです。 その一つには個別ＪＲＥＩＴの運営に対する信頼性も影響していると考えられますので、住居特化型ＲＥＩＴと住居中心ＲＥＩＴの12銘柄について、格付機関による格付けと直近底値の3月17日からの価格変動の相関を比較してみました。
(※1)野村不動産レジデンシャル投資法人とプロスペクトレジデンシャル投資法人は格付投資情報センター（R&I)発行体格付けは未取得 (※2)＜参考＞第3者割当増資発表（4月22日）時点の価格 |
住居系ＪＲＥＩＴ騰落率に銘柄格差が発生 |
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住居系ＪＲＥＩＴの価格は、2008年に入ってから3月中旬まで下落基調が続いていましたが、3月下旬から4月上旬にかけて一旦戻り歩調となり回復しましたが、再び下落歩調に転じています。
昨年からの軟調相場の背景には海外投資家、地方銀行などの大口投資家による売却処分が挙げられ、例えばＲＥＩＴの大口投資先として知られていた池田銀行は昨日4月11日に平成20年3月期の業績予想及び配当予想の修正並びに平成20年3月期末の有価証券評価損に関するお知らせとして、ＲＥＩＴ資産の大幅損切りを行なったことを発表しています。 今後もしばらくの間はこのような損切り処分により相場の需給が緩んだ状態が続く可能性も十分に考えられます。 しかし、2006年から2007年にかけての価格バブル発生と、その後のバブル崩壊過程は、ＲＥＩＴが保有する住宅資産そのものの劣化に基づいたものでは決してありません。従って、価格バブルが崩壊して適正水準まで訂正過程を経た段階では、有効な投資機会と考えていることは前回記事（住宅系ＲＥＩＴは割安か？ご参照）でもお伝えした通りです。住居系ＲＥＩＴは需要特質上、景気変動の影響がオフィス系REIT、商業系REITと比べると少ないため、現在の投資環境下においてはディフェンシブ投資の一環と捉えることができます。 前回記事から約1ヶ月が経過し、住居系ＪＲＥＩＴの騰落率に大きな銘柄間格差が生じていますので、当記事では現状をトレースすることにします。 |
住宅系Ｊ−ＲＥＩＴはいま割安か？ |
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Ｊ−ＲＥＩＴは会社型の不動産投資信託として不動産賃貸収入を利益の源泉とする商品であり、2001年の日本ビルファンド投資法人(8951)を始めとして現在、証券取引所には４２銘柄が上場しています。
大半のＪ−ＲＥＩＴ銘柄は運用開始後一貫して価格上昇を続け、特に2006年度以降は特に価格が急騰し、２００７年前半には全銘柄の平均利回りが２％台となった時期もありましたが、2007年5月に相場が天井を打ち、サブプライム問題が長引く中で一転して価格下落が続いています。 Ｊ−ＲＥＩＴは各々の投資信託が投資対象とする不動産の種類毎に大きく、オフィス系ＲＥＩＴ、商業系ＲＥＩＴ、住宅系ＲＥＩＴ、その他施設（ホテル、物流施設）系ＲＥＩＴ、および複数の種類に投資する総合型ＲＥＩＴに分けられますが、いまは住宅系ＲＥＩＴに着目しています。 住宅系ＲＥＩＴ最大の特徴は、オフィス系、商業系ＲＥＩＴに比べて、住むというヒトの生活に欠くことができない要素を本源とするため、需要、賃料ともに安定していることが挙げられます。 ＲＥＩＴは不動産賃貸収入が主な収益となりますが、もともと賃貸収入は継続的なストック収入の性質を有しています。 中でも住居系ＲＥＩＴは買い手（賃借人）が小口、分散化しているため、買い手事情による需要変動は、頻度は高いですが小口であり、ポートフォリオの収益に与える影響は価格分散、期間分散する特徴があり、計画した賃貸収入の実現性は他のＲＥＩＴに比べて高いと考えられます。
住居系ＲＥＩＴ第一の特徴は、投資利回りが高いことです。オフィス系、商業系に比べると保有物件の質的魅力にかけることが、市場利回りの高さに現れているともいえます。 住宅のみを投資対象とする住居特化型ＲＥＩＴ８銘柄の直近配当金による投資利回りは、１銘柄で１０％を超過する状況も発生していますが、銘柄ごとに投資利回りは６％台から１０％台まで広範囲に分散しています。この広範囲の分散は上記配当金にフロー収益と言える当該期間の物件売却益が混入しているためです。 |
