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ニューシティレジデンス投資法人の民事再生手続廃止、ならびに再度民事再生手続申立へ

 昨年2008年10月10日に民事再生手続開始を申立てていたJ-REITのニューシティレジデンス投資法人(8965)ですが、本日2009年9月9日に開かれた債権者集会において、ローンスター等をスポンサーとする再生計画案が2009年7月に引き続き否決され、裁判所から再生手続廃止の決定を受けたとの事です。
 ニューシティレジデンス投資法人発表:再生計画案の否決、再生手続廃止の決定、スポンサー契約の解除及び債権者による再度の民事再生手続申立ての意向表明に関するお知らせ参照

 しかしながら、大口再生債権者から、ビ・ライフ投資法人(8984)との合併を主たる再生スキームとする、別の民事再生手続申立てが行われる見通しとのことであり、破産は免れそうな様相ですね。

 ニューシティレジデンス投資法人の投資家にとっていえるのは、破産より合併の方が資金回収の確実性は高く、また期間が短いことが利点でしょう。
 加えて、ローンスター案よりも持分価値が高く評価されるのであれば、より良い帰結を迎えそうです。
 そうはいっても、破綻会社の持分ですので、アドバンスレジデンス投資法人(8978)と日本レジデンシャル投資法人(8962)の合併比率(1:0.66)は望むべくもないでしょう。
 ビライフ投資法人(8984)3ヶ月
 折りしも、ビ・ライフ投資法人(8984)の投資口価格は1度目の再生計画否決後、5割程度急騰していますので、時価が存在しないニューシティレジデンス投資法人(8965)との合併比率がどのように決められるかが、今後の注目の的になると見ています。

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稼働率低下に直面する東京都心の住居系REIT

 J-REITの収益は賃貸収入のみで構成されるが、投資対象の資産種類(オフィス、住居、商業施設、物流施設、ホテル)により、賃貸収入の安定性は大きく異なっている。

 例えば、商業施設、物流施設やホテルなど汎用性の低くオペレーターが限定される物件は、テナント退去に伴う代替性が著しく低いため、稼働率は実質的に100%か0%に二分される。いわば、収益リスクは比較的高いといえる。賃料が固定賃料でなく、変動賃料体系の場合、REITも事業リスクも背負っているといえる。
 そこで、このような資産を扱う資産運用会社は、テナントと物件の耐用年数に近い長期契約を締結することで、物件への投下資本回収の確実性を高めるのが基本戦略となっている。従って、毎月の物件稼働率はそれほど重要でなく、未公表のREITも存在しています。

 一方、オフィス系、住居系は顧客(会社、個人)が多数存在することから、テナントの入替りは激しくなる。そこで、J-REIT投資の安全性を測るには、稼働率の推移を押さえておくことが有効となる。

 住居系REITは「住」という人間が生きるのに必要な機能を支えているため、需要が安定していたようだが、リーマン・ブラザーズショック以降は、様相が変わってきているようだ。
[稼働率低下に直面する東京都心の住居系REIT]の続きを読む

JーREIT資産運用会社の破綻止まらず

 J-REIT運営会社の母体企業の経営破たんですが、2009年5月29日にジョイント・コーポレーション(8874)が会社更生法の適用を申請、ならびに受理されたことが発表された。
 昨年(2008年8月)のリプラスを発端とするJ-REIT関連会社の経営破たんは、J-REIT本体の破たんも含めると、これで早くも5社目を数えることになりました。

J-REIT関連会社の経営破たん
破綻会社名関連J-REIT経営破たん
リプラス(8936)リプラスレジデンシャル
投資法人(8986)
→日本賃貸住宅投資法人(8986)
民事再生法2008年8月27日
ニューシティレジデンス
投資法人(8965)
ニューシティレジデンス
投資法人(8965)
民事再生法2008年10月7日
モリモト(8989)ビ・ライフ投資法人(8984)民事再生法2008年10月28日
パシフィック
マネジメント(8902)
日本レジデンシャル
投資法人(8962)
日本コマーシャル投資法人(3229)
会社更生法2009年3月10日
ジョイント・
コーポレーション(8874)
ジョイントリート投資法人(8973)会社更生法2009年5月28日


 特徴を一言であらわすと、住居系リートの運用会社がほとんどを占めています。新興不動産会社が最も手がけやすい運用資産がマンション等の住居系資産であることを如実に示しているといえましょう。検討中とされているJ-REITの合併も対象は、一部の住居系リートと見られています。

 また、パシフィックマネジメントといい、今回のジョイント・コーポレーションといい、運営会社母体企業の大規模化のためか、会社更生法の適用による経営破たんを選択しています。
 民事再生法適用の場合と比較すると、更生開始決定等の手続きに時間を要すると見られ、J-REITには直接に影響を及ぼさないといえども、投資口価格は不安定な状況が続くでしょう。
 投資にあたっては、価格の不安定な動きは投資チャンスとも言い換えられますが、実態が良くわかっていない一般投資家にとってはギャンブル的な要素が十分に含まれていることを理解した上で望むべきです。
 あまはらは、平日の日中に相場を眺めていませんので、もし投資しなければならないとしたらストップ安水準に並ぶことしか思いつきません。危ういものには近づかないことにします。

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5 このオッサン並じゃねえ(笑)

阪急リート投資法人が5物件を相次ぎ取得

 不動産市況の悪化により、多くのJ-REITが物件取得凍結や保有物件売却を行う中で、阪急リート投資法人(8977)は平成20年11月期決算発表と同時に4物件の取得を発表している。
 昨年2008年12月に発表した東京のホテル1物件と合わせて、平成21年5月期は5物件の追加となり、分配金予想も1口当り16,500円と前期実績から1,168円増加している。
 阪急リート投資法人は5物件の取得資金を新規借入(170億円)で調達しており、資金調達も覚束ない下位J-REIT銘柄との差を見せ付けた格好となっている。
 
阪急リート投資法人平成21年5月期(第8期)取得物件
物件名種別取得日取得価格
(百万円)
純収益
(百万円)
利回り
ホテルグレイスリー田町ホテル平成20年12月25日4,1602064.9%
ラグザ大阪(ホテル阪神)ホテル平成21年1月22日5,1222875.6%
ららぽーと甲子園(敷地)商業平成21年1月22日7,3504.7%
難波阪神ビルオフィス平成21年1月22日4,3102205.1%
リッチモンドホテル浜松ホテル平成21年1月22日2,2001175.5%
※純収益は資産の取得に関するお知らせ記載の鑑定書に基づいています。底地物件のららぽーと甲子園に関しては、最終還元利回りを記載しています。
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J-REIT市場、急反発

 昨日12月9日、そして本日10日とJ-REIT市場は全面高の展開となっている。
その震源ともいえるのは、昨日9日の開場前のNHKニュースで取り上げられた麻生総理指示の不動産緊急対策のようで、さらに本日朝刊で日本経済新聞で取り上げられたことで加速度がついたようです。

 “不動産緊急対策”骨子判明(9日朝 NHKニュース)

 詳細内容の決定はこれからのようですが、日本政策投資銀行を通じた政府保証付き融資ルートを確保できるのであれば、リートにとって緊喫の課題であった財務リスクが大きく低減できることになります。
 これまで、リート運営会社と金融機関のリファイナンス(もしくは新規資金借入)交渉は、増資カード(エクイティによる資金調達)を行使できなかったリートが、金融機関に対して著しく不利な条件設定のゲーム盤で行われていましたが、昨日から新たなゲーム盤に変わった可能性があります。

 NHKニュースを受けて、上位リートから下位リートまで一部の銘柄を除いて投資口価格は全面高の展開となりました。投資利回り面からは二桁利回り銘柄も多数存在していますが、資金不足による破たんが回避できるのであれば、賃貸事業という収益が安定した事業を営むリートは買いだというのが市場の声でしょう。
 この2日間でREIT投資口価格は急上昇しましたが、不動産緊急対策がポシャらない限り、当面は投資口価格の上昇(利回り低下)の波に乗る可能性が高いと見ています。
 現時点の注目は、「本当に不動産緊急対策が実行されるのか」という、極めて政治的な課題に注目が移るでしょう。
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